在很多人的觀念里，菜市場是這個樣子：隨處可見新鮮的、種類齊全的蔬菜、瓜果、肉類等，大爺大媽、主婦煮夫們每天必去的、略有點臟有些雜亂、很有“味道”的、熙熙攘攘、十分熱鬧喧嘩。

購物中心呢？在普遍市民眼中，這是城市商業(yè)零售的主流場所，場內干凈整潔、光線明亮、空間體驗感舒適、各色業(yè)態(tài)品牌裝修精致，一看就想“花錢買買買”的商品陳列，年輕人喜歡逛。

僅從商品邏輯來看，菜市場“琳瑯滿目的瓜果肉蔬”和購物中心“琳瑯滿目的各色店鋪”有著異曲同工之意。如果把兩者放在同一個空間里，也許有人會說：

“瘋了嗎？”

“不會不倫不類嗎？”

“菜市場不會拉低購物中心的體驗感和舒適度嗎？”

簡而言之，這是個在絕大多數(shù)人認為的“偽命題”。但事實上，現(xiàn)在商業(yè)地產界已悄然興起了一波“新型菜市場+shoppingmall”的試水嘗試。

新型菜市場與現(xiàn)代商業(yè)空間結合

無論是國內國外，我們都可以看到一些優(yōu)秀的菜市場與現(xiàn)在商業(yè)空間結合的案例，尤其是海外商業(yè)發(fā)達的區(qū)域。下面我們先列舉幾個：

▌泰國曼谷購物中心ICONSIAM—水上市場

作為體驗泰國本地生活的一項內容，熱鬧的水上市場是一處很多游客不得不去的網紅景點。在曼谷最新開出的“巨型”購物中心ICONSIAM中，項目運營方特別規(guī)劃了一個Sook siam區(qū)域，占地超過15,000平方米，薈萃全泰國四大部77府的3000多個泰國傳統(tǒng)工藝、名產、藝術創(chuàng)作、表演藝術…其中，就有泰國第一個室內水上市場（可以看做國內的菜市場）。

在這個水上市場里，設置了很多獨立的攤位，各個攤位上展示著各種泰國果蔬、特色食品、路邊攤美食等。消費者可以在這里領略最傳統(tǒng)的泰國煙火氣。

▲組圖來源：公眾號 曼谷二小姐

▌日本大阪Aeon Mall 堺北花田店--MUJI菜市場

2018年MUJI選定了大阪人流量超高的「Aeon Mall 堺北花田店」開了一家全球最大的MUJI菜市場。

▲圖片來源：ins@muji_global

在這家店內，你就像逛超市和菜市場一樣，可以在這里買到各種產地直送的新鮮食材。每天一早從近港捕獲的各類新鮮海產、來自宮崎縣的黑毛和牛、以及產自大阪本地的蓮藕和各種蔬果。挑選完自己所需要的食材之后，你還可以選擇在現(xiàn)場進行加工和試吃。

▲圖片來源：MUJI官網

感興趣的話，你甚至可以跟他們學著做，無印良品在這里專門設置了一個料理教室，簡而言之，日本MUJI版的“Eataly”。

▲圖片來源：步步日本

▌東莞益田大運城邦—益民街市

益民街市位于深莞交界的大運城邦·益田奧特萊斯B1層，商業(yè)面積超過2000㎡，規(guī)劃了80余個攤位，街市內有水產、蔬果、鮮花、糧油、熟食、禽畜、雜貨等多種業(yè)態(tài)，菜品種類達到2000+種，這也是國內第一個真正意義上在購物中心開設的菜市場。

▲圖片來源：叮梆商業(yè)-式集

除了菜市場攤位外，街市還規(guī)劃了一些美食小鋪，街坊鄰里可以順帶喝個早茶逛個菜場。該項目是基于大型居住社區(qū)大運城邦的家庭客群而設，由于社區(qū)周邊缺乏平價菜市場，益田集團為解決民生問題，在此規(guī)劃了益田街市。該項目為菜市場進駐購物中心的商業(yè)模式提供了全新的借鑒可能。

▲圖片來源：叮梆商業(yè)-式集

除了上述外，圍繞著“菜市場”打造的商業(yè)綜合體，這在國外就更多了，著名的案例有2017年刷爆網絡的荷蘭鹿特丹市中心的“繽紛菜市場”Markthal，曾被譽為全世界最美的菜市場之一。

其標志性的建筑特點、將菜市場、零售餐廳、商住公寓融為一體，成為感受當?shù)鼐用裎幕囊粋€網紅旅游打卡點。

▌從商品到場景需要融入現(xiàn)代商場環(huán)境

基于上述案例中，我們看到一個成功與現(xiàn)代商業(yè)空間融合的菜市場，具有了以下特征：

基于傳統(tǒng)的攤位菜市場基礎上，對于商品和場所環(huán)境進行了革新，以消費者需求出發(fā)，滿足服務功能的同時，提升衛(wèi)生品質和舒適度； 在新型菜市場打造中，融入了更多的藝術創(chuàng)意元素、符合目標用戶定位的場景設計；以及多樣互動性設施設備或藝術裝置； 新型菜市場不僅僅是出售生鮮商品，更有跨界融合的餐飲等內容，多業(yè)態(tài)融入讓功能配套更加齊全； 社交屬性的進一步加強，菜市場已經不再是純粹的銷售生鮮產品的地方，不再是屬于特定人群愛逛的場所，也可以成為一個年輕化的社交空間，或是熱門旅游打卡地。

顯然，一個具有高顏值觀賞性、又滿足消費者的社交、購買需求的新型菜市場，是每一個物業(yè)開發(fā)商/運營商都喜愛的，也是消費者樂于接受的。

一個成功的新型菜市場，可以讓商業(yè)地產空間價值提升，同時吸金又吸睛。這無疑是一個新的商業(yè)創(chuàng)新“風口”。

“新型菜市場”商業(yè)化前景分析

目前，很多的購物中心都面臨著一個困境，精品超市與大眾生鮮超市如何取舍問題，有的大型商業(yè)項目則需要招兩個才能滿足全客群需求。尤其是對于很多社區(qū)商業(yè)運營者而言，新型的菜市場必然比超市更能激活“社區(qū)消費力”。

因此，對于適合社區(qū)鄰里生活中心或者大型商業(yè)體的新型菜市場，是有這個迫切需求的。然而，對于“新型菜市場”這個業(yè)態(tài)，為什么目前很多開發(fā)商會選擇觀望呢？其根本原因在于，雖然看著這些新型菜市場打造好像很容易，但想復制卻并不容易。

對于商業(yè)地產開發(fā)/運營商而言，相較于購物中心內的超市與其他品牌業(yè)態(tài)：第一，“菜市場”的成本投入就顯得高很多，同時對于菜市場行業(yè)不了解，也缺少相對應的資源；第二，“菜市場”無論是從空間設計到業(yè)態(tài)規(guī)劃與攤位招商運營，都跟購物中心其他商鋪嚴重不同。在這個細分領域里，其“門道”并不亞于新開一個小型購物中心。

▌問題一：空間設計如何兼顧煙火氣？

對于購物中心內的各業(yè)態(tài)所需的各類空間設計條件，絕不部分商業(yè)設計機構都能如數(shù)家珍。

然而菜市場各類蔬果、肉類、熟食、干貨等各業(yè)態(tài)之間的燈光、陳列區(qū)、購物區(qū)、操作臺、排水區(qū)、運貨區(qū)、垃圾回收區(qū)、通風系統(tǒng)等各類細節(jié)設計，必須要懂菜市場又懂商業(yè)的設計師團隊，才能兼顧現(xiàn)代商業(yè)空間與傳統(tǒng)菜市場之間的融合。

近年來國內很多菜市場進行升級改造了，但是很多改造后的菜市場，卻“曲高和寡”，煙火氣沒了，消費者也不愛去逛了。其根本原因正是在于，過于炫耀空間場景設計，并沒有從消費者的需求出發(fā)。

▌問題二：菜市場的業(yè)態(tài)規(guī)劃落位

如何合理安排蔬菜、水果、肉類、干貨類等配比，以及鋪位規(guī)劃，這也是門很大學問，如：

活禽經營區(qū)要相對獨立，與其他經營區(qū)域隔開； 經營早點或快餐配套服務應相對集中設置在專門區(qū)域； 干濕分區(qū)，入口處為蔬果售賣區(qū)； 海鮮攤檔位于停車場入口處，易于裝卸貨物……

不同的攤位，不同的業(yè)態(tài)種類與相同的業(yè)態(tài)種類不同的攤位，在租金價格方面制定，亦有很深的門道。

▌問題三：如何進行攤位招商？

如何尋找菜市場內的各個品類的租戶？連鎖供應鏈企業(yè)、個體戶等等如何把這些資源對接上，這對于傳統(tǒng)的商業(yè)零售招商團隊而言，無疑是“完全沒有頭緒”的問題。

可以預見，在城市不斷發(fā)展過程中，菜市場需要更新?lián)Q代，其“鮮活熱鬧”的本質，無論如何變化，都將保留下來。相信在不久之后，就會有一些“菜市場”衍生的新物種就會在國內出現(xiàn)。