導 讀

　　房山區拱辰街道黃辛莊農貿市場，是典型的老舊臨時菜市場，環境臟亂差、安全隱患突出，造成了土地資源的浪費。為徹底解決這一民生問題，在市規劃自然資源委相關處室的指導下，房山區啟動了黃辛莊農貿市場提升改造規劃綜合實施方案的研究工作。為保障項目的順利實施，市規劃自然資源委房山分局會同實施二處、帶領規劃編制團隊通過“深度解讀明方向——多維評估找短板——精準服務定功能——共享共融繪空間——盤活利用新模式”的工作路徑，讓臨時菜市場變身親民“社區會客廳”。研究、探索出一套適合建成區內城市更新項目的創新方法，開創了盤活建成區邊角土地、織補城市功能的新模式。

　　實施方案三大亮點

　　一、以“社區會客廳”為核心設置功能混合的社區公共服務綜合體，按需織補配套設施短板

　　今日的城市更新項目應重在惠民利民，其最終目的是要滿足居民需求，解決老百姓最關心、最直接、最迫切的問題。以此為導向，本次規劃明確地塊更新方向為“有溫度的社區會客廳”，是以親民便民為主題，集多種社區服務設施功能于一體的社區服務綜合體，零距離服務社區居民。

　　規劃方案貫徹以需求為導向，通過“區域評估——居民需求——資源梳理——社區短板”的方式，對項目周邊約1.5公里區域的社區進行評估。按照“缺什么、補什么”的要求，項目配置了社區文化、體育、養老、菜市場、社區食堂、綜合超市等基本保障型設施，滿足居民的基本需求。同時，適當引入健身房、書店、培訓機構等品質提升型設施，滿足多樣化的人群需求。整體構建多類型、多層級的混合功能體系，完善地區5-15分鐘生活圈的設施服務功能。

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　　二、通過村集體經濟合作社利用集體建設用地的模式實現社區綜合服務設施的功能，降低土地利用成本，提升土地利用效益

　　作為建成區內的存量集體經營性建設用地，邊角地、土地征轉成本都限制著該項目的落地。為使項目盡早惠及周邊居民，創新采用村集體經濟合作社利用集體建設用地的模式，縮短項目審批流程，降低土地使用成本，提升土地利用效益。

　　另外，參照城鎮的用地性質，本項目將地塊規劃為社區綜合服務設施用地。既補齊城市的設施功能短板，又能讓黃辛莊村村集體參與到拱辰街道的管理服務中，助力村與城的融合發展。

　　三、同一產權主體范圍內統籌拆建，實現拆占、拆建規模雙減量

　　堅持減量提質。統籌項目所在村范圍內的規劃非建設用地，化零為整，整合畸零地，通過項目建筑規模指標掛鉤的方式，帶動非建設空間的拆除騰退，讓空間尺度更好、綠地系統更完整。項目建成后拆占比約1：0.4、拆建比約1：0.75，整體實現了區域建設用地規模和建筑規模的雙減。

本項目嚴格落實上位規劃的管控要求，從便民惠民的角度出發，通過功能混合、規模管控和土地利用方式方面的創新探索，實現建成區內存量集體產業用地的盤活利用。