2019年，菜市場成為了資本市場青睞的“新賽道”。新零售玩家如盒馬等開出了更貼近鄰里生活的“盒馬菜市”；社區生鮮玩家如誼品生鮮不斷攻城略地拓張版圖；互聯網生鮮玩家如叮咚買菜廣告鋪天蓋地鐵軍壓境菜市場。

傳統菜市場更是刮起了一場“爆改”風潮。一改菜市場“臟亂差”的慣性思維，本以為會收獲一波好評，卻發現改走了煙火氣和人情味的菜市場，生意慘淡。

魔都蒙西菜場：通過大量的原木和編制元素，一個簡簡單單的菜市場，都改造設計出了大師隈研吾的味道。

同樣位于魔都的另一個網紅社區菜場：整齊劃一的陳列柜、規整的馬賽克墻面，令人傻傻分不清，這是超市還是菜市場。

傳統菜市場的生存環境變得越來越惡劣，菜市場的錢，比想象中“難賺”！

今天小編要介紹這家菜市場同樣位于魔都。從設計之初被我們質疑選址，開業后門可羅雀，到最終生意火爆，人滿為患。究竟市場運營方做了什么，讓市場起死回生？

現狀堪憂

選址分析：市場位于閔行區召樓路與浦連路交叉口，東面和南面臨河，北面臨高架，交通可達性較弱。

競品分析：市場1.2公里內存在5家2000平方左右農貿市場，且市場周邊超市、水果店較多。而市場東面為未開發農田，沒有客流。

物業分析：本建筑一層為超市、餐飲、便民等業態均正常營業狀態。二層如定位為農貿市場，排水排污無法往下打孔排出。同時，二層消防疏散寬度不夠，需要外搭鋼樓梯。物業改造投入大。

一樓上二樓的人流主要依靠一部1.2米單向上行自動扶梯（后增）和一部3米寬踏步兩跑鋼樓梯，導客能力不足。

市場設有一部客梯一部貨梯和兩部疏散樓梯均為高墻同時共三層使用。圍合式的設置在建筑中間，將市場內部空間視線全部遮擋，市場通透性差。

其他不利點分析：第一，缺乏相關經營。運營團隊第一次涉足農貿市場領域。

第二，開業時間不佳。迫于租金壓力，目標年底開業（十月份接手項目），時間倉促。上海以外地人口居多，年底受人口返鄉影響，開業效果一般。同時，臨近春節，商戶一般求穩為主，并不愿意搬遷至新環境。

第三，投入成本較大。上海二層租金同樣昂貴，無政府補貼的同時又需要處理各種經營市場許可問題。

從各方因素來說，該項目運營市場的條件并不成熟，貝諾團隊在接手此項目時，也將各種不利點告知業主，最終業主還是決定拿下此物業。

設計—招商—開業

設計：針對該項目的特點，貝諾團隊因地制宜做出最優化的效果方案。

第一：通過劃行規市將水產區、肉類區、蔬菜區、鹵味加豆制品區分設置四個角落，從而解決建筑中部遮擋視線問題，在布局上不留有經營冷角。

第二：輕量化的柜臺設計，市場攤位全部采用成品移動貨架，可在經營出現問題時方便調整。

第三：節省工程造價，在不影響功能使用的前提下盡量節約工程造價。例如：貼磚高度調整為1.8M，水電表明裝等等。

第四：極致化的利用空間，市場次通道為1.6M，主通道為2.2M，每個攤位面積都很極致緊湊，不留有一點浪費。

在招商過程中，商戶僅憑一張身份證領取一個攤位編號，無需任何押金。市場招商場面異常火爆。

開業：市場招商是全部搞定了，但是在招商過程中并未篩選商戶。因年底前開業，很多商戶處于觀望中，并沒有實際過來經營，導致市場開業效果一般。尤其過完年后，生意每況日下，空攤就如傳染病一樣蔓延，退租的人越來越多，市場生意更加慘淡。

調整措施

面對如此困境，市場方絕不能坐以待斃，必須積極求變。首先，對商戶進行培訓，篩選優質商戶。市場方遠到杭州取經，聘請杭州古蕩農貿市場金總作為市場顧問，對商戶進行經營理念的培訓。同時，市場不斷的清退不會做生意的商戶，和不斷招入會做生意的商戶，商戶進行了一次洗牌。

其次，賠錢甩賣，吸引顧客。從批發市場購買易存放生鮮賠錢甩賣，比如土豆，蘿卜，大白菜等等。這些都是生活必需品一般銷量都很大，如果賠錢甩賣一定會吸引大批顧客，尤其是對那些大媽，大爺。而且賣的是單品，并不影響其他商戶的正常經營，同時還會帶動其他商戶配套商品的銷量。

再次，免費發送雞蛋活動。市場方與市場內雞蛋商家合作，成本價購買大量雞蛋。每天市場限量憑宣傳單發放100份雞蛋，每份雞蛋4枚，導致市場天天排長隊，異常火爆。宣傳單的發放是由市場商戶挨家挨戶掃樓去完成，而且會得到相應的報酬，比起臨時招募短工，效果好很多。免費送雞蛋活動持續的時間也非常長，如此一傳十，十傳百，廣告效應明顯。

最后，市場積極豐富經營業態。只要是周邊百姓所需，市場都給予引進，如服飾、日雜、茶具、冷飲等等。同時，市場還開辟一個臨時攤位區，在這里手機貼膜、小首飾、手工藝品都可以臨時來賣。還有，市場積極引進體驗式業態，如手工丸子，手工餃子、現場鹵味加工、豆制品加工等等。

最終，經過一系列調整措施，周邊市場的客流都被吸引過來。市場生意越好，生鮮新鮮度越高，食品品類越豐富，價格越便宜，彼此成了一個良性循環。

結 語

一家位于二樓的農貿市場，同時周邊環境競爭激烈，如何能做到脫穎而出？而事實上，周邊的消費客群并未有明顯增多，無非是搶了其他市場的客流。

在我們看來，第一，市場方告別了傳統農貿市場只收租金而放養的模式，用商業化的思維去經營市場。

第二，市場建筑面積3500平方，通過極致的空間利用，做到了類似傳統農貿市場5000平方的體量。5000平方的農貿市場屬于大型農貿市場，品類可以做的很豐富，內部競爭也會非常激烈，售賣價格也會更低。而周邊農貿市場大多都在2000平方以下，品類不全，價格又無優勢。

第三，農貿市場與一層的餐飲、超市、便民、休閑娛樂等功能門店，形成了有機的互補，類似于一個中型的鄰里中心，可以吸引更多的客流。

第四，建筑外有很大的停車區域，對于習慣開車代步的居民來說非常便利，同時也可以輻射更遠距離的小區。

不同于魔都的一些網紅市場，經過媒體的大肆鼓吹，都被制作成了具有營銷性質的噱頭。通過在各大媒體投放廣告，進行營銷宣傳，要么為設計團隊貼金，要么為某些地產商做品牌推廣，最終生意慘淡。而農貿市場畢竟還是商業，生意的好壞才是決定整個項目改造是否成功的關鍵！